【2026年7月】原状回復の耐用年数・経過年数 早見表【保存版】｜部位別の借主負担割合と計算方法

退去精算でもっとも揉めるのが「この傷、いくら請求できるのか」です。答えのカギは、国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』が示す耐用年数と経過年数による減価の考え方にあります。同じ傷でも、入居1年と入居5年では借主負担額はまったく違います。本記事では、クロス・床・畳・設備など部位別の耐用年数を早見表にまとめ、負担割合の計算方法まで実務目線で解説します。ブックマーク推奨の保存版です。

なぜ「経過年数」で借主負担が減るのか——減価償却の考え方

大前提として、通常損耗・経年劣化は貸主負担です（家賃に含まれるという考え方）。借主が負担するのは、故意・過失・善管注意義務違反による損傷に限られます。

ただし、借主の過失で傷つけた場合でも、新品交換の全額を負担させるのは不当とされています。壁紙も床も、時間の経過とともに価値が下がっていくからです。そこでガイドラインは、会計上の減価償却の考え方を借りて、「残存価値」に応じた負担に調整します。

たとえばクロスは耐用年数6年で残存価値1円まで減価します。入居6年を超えたクロスは、たとえ借主が破いても、請求できる張替え代は実質ゼロ。これが「経過年数を考慮する」ということです。

部位別 耐用年数 早見表【保存版】

国土交通省ガイドラインの別表をもとに、実務でよく使う部位を整理しました。耐用年数が短い（＝早く残存価値が下がる）ものほど、年数が経てば借主に請求しづらくなります。

• クロス（壁紙）：6年（経過年数の考慮あり・6年で残存価値1円）。原則㎡単位で負担
• カーペット：6年（考慮あり）
• クッションフロア：6年（考慮あり）
• フローリングの部分補修：経過年数を考慮しない
• フローリングの全体張替：建物の耐用年数（木造22年・鉄筋47年等／考慮あり）
• 畳表・襖紙・障子紙：消耗品扱いで経過年数を考慮しない（通常使用の色あせは貸主負担）
• 流し台：5年（考慮あり）
• エアコン：6年（考慮あり）
• 便器・洗面台等の衛生設備：15年（考慮あり）
• 建具（ドア・柱・敷居等）：経過年数を考慮しない

ポイントは、クロス・床は6年、設備系は長めと覚えておくと精算がスムーズです。

「経過年数を考慮しない」部位に注意——フローリング・畳・襖・建具

早見表で「経過年数の考慮なし」となっている部位は、実務でよく誤解されます。

• フローリングの部分補修：一部の傷を補修する場合、経過年数を考慮せず補修費用を借主負担にできます。「部分補修は建物の資産価値を新たに生むものではない」ため、減価償却になじまないからです
• 畳表・襖紙・障子紙：消耗品扱いで経過年数を考慮しません。ただし通常の使用による日焼け・色あせは貸主負担です
• 建具（ドア・柱）：減価償却を考慮しません。ただし通常損耗は貸主負担という原則は変わりません

つまり「経過年数を考慮しない＝何でも全額請求できる」ではありません。あくまで故意・過失の損傷が前提です。

負担割合の計算方法——実例で見る

借主負担額は、次の式で求めます。借主負担額＝施工費用×（耐用年数−経過年数）÷耐用年数。

【計算例】入居4年で退去。不注意で家具をぶつけ、６畳の壁一面（約10㎡）のクロスを破損してしまったケース。

• 負担割合＝（6年−４年）÷6年＝約33％
• 施工費用＝10㎡×1,650円＝16,500円（※単価は例えば１,650円/㎡と仮定。実際は必ず自社の料金表・契約単価に置き換えてください）
• 借主負担額＝16,500円×33％＝約5,500円

同じ損傷でも、入居1年なら負担割合は約83％、入居6年超なら実質0％。「入居年数×耐用年数」で負担額が決まります。感覚で請求すると、敷金返還トラブルの火種になります。

よくある失敗と対策

失敗① 入居年数に関係なく新品交換の全額を請求してしまう → 対策：必ず耐用年数と経過年数で減価する。特にクロス・床は6年で残存1円

失敗② 「経過年数を考慮しない」部位を全額請求できると誤解する → 対策：考慮しないのはあくまで減価償却の話。通常損耗・経年劣化はどの部位も貸主負担

失敗③ 単価の根拠を示さず、経過年数の計算も口頭で済ませてしまう → 対策：精算書に「部位・単価・耐用年数・経過年数・負担割合」を明記。根拠が可視化されていれば揉めにくい

部位別の単価も入居年数も、AIが即時に提案——「AI退去立会」

この早見表の計算を、退去のたびに手作業でやるのは大きな負担です。しかもミスや感覚頼みの請求は、そのままトラブルに直結します。

リモデラの『AI退去立会』は、こうした部位別の工事単価表をシステム内にあらかじめ登録。契約書の情報（特約・入居日）と入居年数を組み合わせ、AIが経過年数に応じた借主負担割合と金額を自動算出し、賃借人にその場で即時に提案・提示します。担当者が電卓を叩く必要も、単価表を探す必要もありません。

さらに、写真・動画・会話履歴のログはすべて残り、国土交通省ガイドラインに基づいた客観的で公平な査定なので、賃貸人・賃借人の双方が納得しやすい。合意書は翻訳付きで、外国人入居者にも対応できます。複数の保証会社とも提携しており、賃借人の合意が取れなくても、検出した損傷分を提携保証会社が代位弁済。回収不能リスクを負わずに原状回復を進められます。

▼AI退去立会サービスの詳細はこちら

https://service.remodela.jp/aimi

✅ まとめ：負担額は「感覚」ではなく「耐用年数×経過年数」で決まる

• 通常損耗・経年劣化は貸主負担。借主負担でも新品全額はNGで、残存価値に応じて減価する
• クロス・カーペット・クッションフロアは6年、設備系は長め。フローリング部分補修・畳・襖・建具は経過年数を考慮しない
• 負担額＝施工費用×（耐用年数−経過年数）÷耐用年数。入居年数で金額は大きく変わる
• 単価・経過年数の根拠を精算書で可視化することが、トラブル回避の最短ルート

「この傷いくら？」に一貫した根拠で即答できる体制が、退去精算の信頼をつくります。自社の単価表と計算フローを、この早見表で一度点検してみてください。