「退去時のハウスクリーニング代は借主負担」——多くの賃貸借契約に入っているこの特約、実は書き方ひとつで無効になります。ガイドラインの原則では、通常清掃の範囲は貸主負担。それでも借主負担にできるのは、一定の要件を満たした「特約」があるからです。本記事では、ハウスクリーニング特約が有効になる条件、間取り別の相場、そして消費者契約法で無効と判断される典型パターンを、管理会社の実務目線で整理します。
1. 大原則：通常清掃は「貸主負担」
国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、退去時のクリーニングについて、通常の使用に伴う汚れの清掃費用は貸主負担とされています。借主に求められるのは「善良な管理者としての注意義務」の範囲での使用であり、通常に生活してついた汚れの清掃まで負担する義務は、本来ありません。
つまり、何の取り決めもなければ、ハウスクリーニング代を借主に請求する法的根拠はないのが原則です。
2. それでも借主負担にできる理由——「特約」の存在
原則の例外として、当事者が合意した「特約」があれば、通常清掃費を借主負担とすることも可能です。契約自由の原則により、ガイドラインと異なる負担を定めること自体は否定されていません。
ただし、特約なら何でも有効になるわけではありません。判例上、通常損耗・通常清掃を借主負担とする特約が有効と認められるには、次の要件が求められます。
- 特約の必要性があり、暴利的でないなどの**客観的・合理的な理由**が存在する
- 借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた負担を負うことを**認識している**
- 借主が特約による義務負担の**意思表示をしている**（署名・押印など）
要するに「金額を明示し、内容をきちんと説明し、借主が納得して同意している」ことが必要です。契約書の隅に小さく書いてあるだけ、という状態では有効性が揺らぎます。
3. 間取り別・ハウスクリーニング費用の相場（例）
特約に金額を明示する際の参考として、一般的な相場観を挙げます。あくまで一例であり、地域・汚れ具合・オプション（エアコン内部洗浄、水回りコーティング等）で変動します。必ず自社の提携業者の料金に置き換えてください。
- ワンルーム・1K：例えば15,000〜30,000円
- 1LDK・2K：例えば25,000〜45,000円
- 2LDK・3DK：例えば35,000〜60,000円
- 3LDK以上：例えば50,000〜80,000円
ポイントは、特約に「ハウスクリーニング費用として○○円（税込）」と金額を具体的に書くこと。「実費」「業者見積による」といった曖昧な表記は、借主が負担額を認識できず、有効性を争われやすくなります。
4. 「無効になる特約」の典型パターン
消費者契約法10条は、消費者の利益を一方的に害する条項を無効とします。以下は無効・トラブルになりやすい典型例です。
- **金額が書かれていない**：「クリーニング代は借主負担」だけで金額の明示がない
- **相場から著しく高額**：実勢の数倍など、暴利的で合理性を欠く
- **説明・同意の記録がない**：口頭説明も署名もなく、借主が認識していたと言えない
- **通常清掃と原状回復（故意過失）を混同**：本来貸主負担の通常清掃に、借主の過失分まで一括りにして過大請求している
- **二重負担**：敷金からの一律控除と、別途クリーニング実費請求を重ねて取っている
これらは、退去時の敷金返還トラブルや少額訴訟の火種になります。
5. よくある失敗と対策
**失敗① 金額を書かず「借主負担」とだけ記載**
→ 対策：特約に税込金額を明示。間取り別の定額を料金表として整備する
**失敗② 重要事項説明で触れず、契約書にだけ記載**
→ 対策：契約時に口頭で説明し、特約欄に個別の署名・チェックをもらう
**失敗③ 通常清掃と過失汚損を分けずにまとめて請求**
→ 対策：通常清掃（特約分）と、借主の故意過失による汚損（原状回復分）を精算書で分けて記載する
契約書を読み込んで、AIが賃借人にその場で提示・サインまで——「AI退去立会」
特約の有効性は「金額の明示・説明・同意」で決まります。逆に言えば、この3点をきちんと踏めば、トラブルは大幅に減らせます。
リモデラの『AI退去立会』は、契約書の内容（ハウスクリーニング特約や金額）をAIが読み込み、退去立会の場で賃借人にその特約内容と負担額を明示して提示。内容を確認したうえで、そのまま電子で合意・サインまで完結できます。「特約を説明していない」「金額を認識していなかった」という争点そのものを、記録付きでつぶせます。
さらに、写真・動画・会話履歴のログはすべて残り、通常清掃分（特約）と過失汚損分（原状回復）を分けて客観的に提示。合意書は翻訳付きで外国人入居者にも対応し、複数の保証会社とも提携しているため、合意が取れない場合でも代位弁済で回収不能リスクを抑えられます。ぜひ一度使ってみてください。
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https://service.remodela.jp/aimi
✅ まとめ：特約は「金額・説明・同意」がそろって初めて効く
- 通常清掃は原則貸主負担。借主負担にするには有効な特約が必要
- 有効要件は「合理的理由・借主の認識・意思表示」。金額の明示が要
- 相場からの著しい乖離、説明・同意の欠如、通常清掃と過失の混同は無効・トラブルのもと
- 契約時の説明と退去時の分別請求を徹底すれば、敷金トラブルは大きく減る
特約は「書いてあるか」ではなく「有効か」が問われます。自社の契約書と説明フローを、この機会に点検してみてください。
