原状回復費用はどこまで請求できる？国交省ガイドラインに基づく判断基準

賃貸物件の管理において、退去時の原状回復費用の請求は避けて通れない重要な業務のひとつです。
しかし、請求内容が適正でなければトラブルを招き、敷金精算がこじれるリスクもあります。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、適切な費用請求の判断基準をわかりやすく解説します。
トラブルを防ぎ、借主・貸主双方が納得できる運営を目指しましょう。

1. 原状回復の基本ルール

まず押さえておくべきポイントは、、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とと定義されている点です（国交省ガイドライン）。

つまり、経年劣化や通常損耗（普通に使っていて自然に起こる傷や汚れ）については、借主に修繕費用を請求できません。

逆に、以下のような場合には原状回復費用の請求対象となります

• 借主の故意・過失による損傷
• 借主の善管注意義務違反による損耗
• 特約によって合意された追加義務

2. 国交省ガイドラインに基づく具体的な判断基準

原状回復費用の請求可否は、「通常損耗・経年変化」と「借主の故意・過失・善管注意義務違反」で分かれます。
ここでは、実務でよく問題になるパターンごとに、請求できるかどうかの目安を詳しく解説します。

壁・クロス（壁紙）

✅ 注意点

• 壁紙の耐用年数は6年。経過年数に応じて減価償却を考慮し、請求額を計算しましょう。

床・フローリング

✅ 注意点：物損は、必ず写真記録を残しておきましょう。

設備・付帯設備

✅ 注意点：入居中のメンテナンス義務違反は請求可能です。

小物損傷（画鋲・ネジ・釘）

✅ 注意点：ネジ穴レベル以上なら補修費用請求可能。

特別なケース：ペット、喫煙者、DIY改造

✅ 注意点：ペット・DIY物件でも申請なし改造は原状回復義務あり。

3. 適正な請求をするための3つのポイント

① 入居時・退去時の記録を徹底する

• 入居時の室内チェックリストと写真記録を必ず保存
• 退去時に損傷箇所を写真・動画で証拠化

② 契約書・特約条項を整備する

• 「ハウスクリーニング費用負担」など、特約で明確に定める
• 借主への十分な説明・同意取得が必須（書面保存）

③ ガイドラインをベースに説明する

• トラブル発生時は、ガイドラインを根拠に冷静に説明
• 「感覚」や「前例」ではなく、客観的基準に基づく対応を徹底

4. 過剰請求によるリスクと注意点

退去時に過剰な請求を行った場合、以下のリスクが生じます。

• 借主からの不信感・悪評（口コミ・SNS拡散）
• 消費生活センターや弁護士介入による紛争化
• 敷金返還訴訟などによる法的トラブル

短期的な費用回収を重視するあまり、長期的なブランドイメージ毀損を招かないよう、慎重な対応が求められます。

まとめ：ガイドラインを遵守し、公平で適正な運営を

原状回復費用の請求においては、感覚や慣習ではなく、国のガイドラインをベースに判断することが必須です。
適正な請求は、借主との信頼関係を築くだけでなく、管理業務の効率化・リスク低減にもつながります。

「ガイドライン＋明確な契約＋証拠記録」
この3本柱を押さえて、トラブルのないスムーズな賃貸運営を実現しましょう。

退去立会をもっと安心・簡単にするなら――「AI退去立会」がおすすめ

退去費用をめぐるトラブルを防ぐには、客観的で透明性の高い「立会」が不可欠です。しかし、実際の立会は忙しいスケジュールの調整や、現場での負担感が課題となっています。

そんな課題を解決するのが、リモデラの『AI退去立会』サービスです。
賃借人が室内の状況をスマホで写真撮影し、アップロードするだけで、AIが損傷箇所の状態を判定し、国土交通省のガイドラインに基づいて適正な負担割合を算出。退去時のトラブルを未然に防ぎ、公平・透明な退去精算を実現します。

立会業務の効率化を検討中の不動産会社様やオーナー様、ぜひ一度ご覧ください。

▼AI退去立会サービスの詳細はこちら
https://service.remodela.jp/aimi