※ 本記事は不動産管理会社の目線で、トラブルの解消法を記載しています。
退去立会は、不動産管理業務において避けて通れない作業の一つです。
しかし残念ながら、すべてのケースがスムーズに運ぶわけではありません。
借主の目線では、退去費用はできる限り安くしたいと思うものです。
民法第621条や国交省のガイドラインを丁寧に説明し、借主にはしっかりと理解してもらう必要があります。
しかし現実は、どんなに丁寧に説明しても、全ての借主に理解してもらうことは困難です。
およそ5〜10%の確率で、借主とのトラブルに発展すると言われています。
そこで、トラブルが起きたらどうしたらいいのか。
順番に、その解決策と対処法について説明したいと思います。
■立会当日に納得してもらえない場合
書面に残す
借主が指摘について合意しない場合、その理由を文章にして残しておくことをお勧めします。
入居時からあった、仲介業者から説明された、等の理由がある場合は立会合意書に加えて一筆もらいましょう。
また、入居時の写真データをメールで受領しておきましょう。
写真データには撮影日が記録されており、入居時からあったかどうかを確認することができます。
■支払ってもらえない場合（合意書サインがある場合）
代位弁済を請求する
当日の立会には合意してくれたのに、その後振り込みがない場合は、保証会社に代位弁済を依頼しましょう。
立会合意書に請求金額とサインがある場合は、保証会社が代わりに請求してくれる場合があります。詳しくは保証会社との契約内容についてご確認ください。
■支払ってもらえない場合（合意書サインがない場合）
連帯保証人に請求する
原状回復義務は民法にも記載されている借主の義務であり、合意書にサインをもらえない場合でも請求することができます。
借主が応じてもらえない場合、連帯保証人に対しても請求することができます。
連帯保証人には、債務を借主と連帯して負う責任があるため、「先に借主に請求して」などの言い分が通らないことをしっかりと説明しましょう。
■連帯保証人にも同意してもらえない場合
専門家に委託する
残念ですが、これ以上は専門家に委託することが無難でしょう。
司法書士や弁護士に任せ、内容証明郵便を送る、少額訴訟を起こす、などの選択肢を考えてみてください。
対策によっては多額の費用がかかる場合があり、不動産オーナーと相談してどこまで対応するかを考えましょう。
以上が退去立会でトラブルが発生した時の解決策と対処法です。
経験豊富なベテラン社員がいれば、これらの方法は一つずつ対応することで、トラブル後の対応を小さくできるでしょう。
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